Assinar um contrato de aluguel comercial sem negociar é como comprar um carro pelo preço da tabela. Acontece, mas é uma pena. O contrato de aluguel comercial é um contrato de 9 anos (3-6-9) — cada cláusula que você não negocia agora o acompanhará durante anos.
Cláusula 1: o valor do aluguel e as despesas
É óbvio, mas muitos empreendedores não ousam negociar o aluguel inicial. No entanto:
- No centro da cidade, imóveis desocupados há mais de 6 meses são negociáveis (o proprietário perde dinheiro a cada mês de vacância)
- Em zona comercial, a concorrência entre proprietários funciona a seu favor
- Em ZRR, os políticos locais podem pressionar os proprietários para favorecer a instalação de negócios
Negocie também a distribuição das despesas: IPTU, despesas de condomínio, obras. Por padrão, o proprietário tentará transferir o máximo de despesas para você. A Lei Pinel de 2014 regulamenta o que pode ser cobrado do locatário, mas existem margens de negociação.
Cláusula 2: a franquia de aluguel
Peça 2 a 3 meses de franquia de aluguel para instalação e obras. É uma prática comum, especialmente para imóveis que necessitam de reforma. O proprietário prefere conceder uma franquia a reduzir o aluguel mensal (que serve como referência para aumentos futuros).
Cláusula 3: a destinação do contrato
A destinação define a atividade que você pode exercer no imóvel. Uma destinação muito restritiva ("padaria-pastelaria") o impedirá de diversificar sua atividade. Negocie a destinação mais ampla possível: "comércio alimentício" em vez de "padaria", "serviços para empresas" em vez de "consultório contábil".
Cláusula 4: a cláusula de rescisão antecipada
O contrato 3-6-9 normalmente lhe permite sair a cada período trienal (após 3 anos, 6 anos, 9 anos) com aviso prévio de 6 meses. Mas alguns contratos incluem uma cláusula de renúncia ao direito de rescisão trienal. Recuse essa cláusula. Ela o prende por 9 anos.
Cláusula 5: as obras
Quem paga as obras de adequação às normas (acessibilidade, segurança contra incêndio)? Quem paga os grandes reparos (telhado, fachada)? Quem paga as obras de reforma?
A regra geral: as grandes obras (artigo 606 do Código Civil) são de responsabilidade do proprietário, as obras de manutenção corrente de responsabilidade do locatário. Mas os contratos comerciais frequentemente derrogam essa regra. Leia com atenção.
Cláusula 6: a revisão do aluguel
O aluguel é revisado anualmente de acordo com o índice de aluguéis comerciais (ILC) ou o índice trimestral de aluguéis das atividades terciárias (ILAT). Verifique qual índice é utilizado e exija um teto: o aluguel revisado não pode exceder X% de aumento por ano.
Cuidado com a cláusula de aluguel variável indexado ao faturamento: pode parecer vantajosa no início (aluguel baixo), mas se tornar uma armadilha se seu negócio decolar.
Cláusula 7: o direito de cessão
O direito ao contrato tem valor. Se amanhã você quiser vender seu fundo de comércio, o novo proprietário retomará seu contrato. Certifique-se de que a cláusula de cessão é livre (sem direito de preferência do proprietário, sem aprovação prévia restritiva).
Cláusula 8: o estado das instalações e a devolução do imóvel
Exija um estado das instalações de entrada detalhado (fotos, levantamentos). Na saída, você será obrigado a restaurar apenas as degradações que excedem o desgaste normal. Sem estado das instalações de entrada, o proprietário presumirá que o imóvel estava em perfeito estado — e a conta de restauração será salgada.
Faça seu contrato revisar por um advogado especializado ou pela sua Câmara de Comércio antes de assinar. Os 300 a 500 euros de honorários podem fazer você economizar 10 vezes mais.