Firmar un contrato de alquiler comercial sin negociar es como comprar un coche al precio de catálogo. Se hace, pero es una pena. El contrato de alquiler comercial es un contrato de 9 años (3-6-9) — cada cláusula que no negocie ahora lo acompañará durante años.
Cláusula 1: el importe del alquiler y los gastos
Es obvio, pero muchos emprendedores no se atreven a negociar el alquiler inicial. Sin embargo:
- En el centro de la ciudad, los locales vacíos hace más de 6 meses son negociables (el propietario pierde dinero cada mes de vacancia)
- En zona comercial, la competencia entre propietarios juega a su favor
- En ZRR, los cargos electos locales pueden presionar a los propietarios para favorecer la instalación de comercios
Negocie también el reparto de gastos: impuesto inmobiliario, gastos de comunidad, obras. Por defecto, el propietario intentará transferirle el máximo de gastos. La ley Pinel de 2014 regula qué puede ser puesto a cargo del inquilino, pero existen márgenes de negociación.
Cláusula 2: la franquicia de alquiler
Solicite 2 o 3 meses de franquicia de alquiler para la instalación y las obras. Es una práctica común, especialmente para locales que requieren acondicionamiento. El propietario prefiere conceder una franquicia antes que bajar el alquiler mensual (que sirve como referencia para los aumentos futuros).
Cláusula 3: la destinación del contrato
La destinación define la actividad que puede ejercer en el local. Una destinación demasiado restrictiva ("panadería-pastelería") le impedirá diversificar su actividad. Negocie la destinación más amplia posible: "comercio alimentario" en lugar de "panadería", "servicios a empresas" en lugar de "despacho contable".
Cláusula 4: la cláusula de rescisión anticipada
El contrato 3-6-9 normalmente le permite partir en cada período trienal (al cabo de 3 años, 6 años, 9 años) con un preaviso de 6 meses. Pero algunos contratos incluyen una cláusula de renuncia al derecho de rescisión trienal. Rechace esta cláusula. Lo encierra durante 9 años.
Cláusula 5: las obras
¿Quién paga las obras de adecuación a normas (accesibilidad, seguridad contra incendios)? ¿Quién paga las reparaciones grandes (tejado, fachada)? ¿Quién paga las obras de acondicionamiento?
La regla general: las obras grandes (artículo 606 del Código Civil) corren a cargo del propietario, las obras de mantenimiento corriente a cargo del inquilino. Pero los contratos comerciales a menudo derogan esta regla. Lea atentamente.
Cláusula 6: la revisión del alquiler
El alquiler se revisa cada año según el índice de alquileres comerciales (ILC) o el índice trimestral de alquileres de actividades terciarias (ILAT). Verifique qué índice se utiliza y exija un tope: el alquiler revisado no puede exceder un X% de aumento por año.
Atención a la cláusula de alquiler variable indexado al volumen de negocios: puede parecer ventajosa al principio (alquiler bajo) pero convertirse en una trampa si su actividad despega.
Cláusula 7: el derecho de cesión
El derecho al contrato tiene un valor. Si mañana quiere vender su fondo de comercio, el nuevo propietario asumirá su contrato. Asegúrese de que la cláusula de cesión es libre (sin derecho de tanteo del propietario, sin aprobación previa restrictiva).
Cláusula 8: el estado de conservación y la restitución
Exija un estado de conservación de entrada detallado (fotos, mediciones). A la salida, solo estará obligado a restituir en estado los daños que superen el desgaste normal. Sin un estado de conservación de entrada, el propietario presumirá que el local estaba en perfecto estado — y la factura de restitución será salada.
Haga revisar su contrato por un abogado especializado o por su CCI antes de firmar. Los honorarios de 300 a 500 euros pueden hacerle ahorrar 10 veces más.